Vanliga frågor

Här hittar du vägledning och svar på vanliga frågor som kan uppstå före, under och efter en bostadsaffär.

Sälja bostad

Vad är min bostad värd?

Marknadsvärdet är en bedömning av vad bostaden sannolikt skulle kunna säljas för under rådande marknadsförhållanden.

Vid en värdering tittar mäklaren bland annat på bostadens läge, storlek, skick och egenskaper, tidigare försäljningar av jämförbara bostäder samt utbud och efterfrågan i området.

Eftersom marknaden förändras över tid kan även värdet förändras.

Vill du veta vad din bostad kan vara värd på dagens marknad? Kontakta oss gärna för en kostnadsfri värdering.

Vad påverkar slutpriset?

Det finns sällan en enskild sak som avgör slutpriset.

Bostadens läge, skick, planlösning och egenskaper har betydelse, liksom marknadsläget, konkurrerande bostäder och hur många spekulanter som är intresserade vid försäljningstillfället.

Även hur bostaden presenteras och hur försäljningen planeras kan påverka förutsättningarna.

I slutändan bestäms priset av vad köpare är beredda att betala när bostaden säljs.

När är bästa tiden att sälja?

Det finns ingen månad som alltid är bäst för alla bostäder.

Utbudet av liknande bostäder, antalet aktiva köpare och det lokala marknadsläget kan vara viktigare än vilken månad det står i kalendern.

Även din egen situation spelar roll. Om du samtidigt ska köpa en ny bostad kan exempelvis finansiering och tillträdesdatum påverka när det är lämpligt att sälja.

Därför är det ofta bättre att utgå från din bostad, din situation och den lokala marknaden än från en generell regel om vår eller höst.

Behöver jag renovera innan försäljning?

Inte nödvändigtvis. En större renovering innebär inte automatiskt att du får tillbaka motsvarande belopp i ett högre slutpris.

Ofta kan mindre åtgärder göra stor skillnad för helhetsintrycket – exempelvis målning, enklare reparationer, städning, belysning och styling.

Vad som är värt att göra beror på bostaden och målgruppen. Prata därför gärna med mäklaren innan du påbörjar större åtgärder inför försäljningen.

Är den högsta värderingen alltid den bästa?

Nej. En värdering är en professionell bedömning av bostadens sannolika marknadsvärde vid en viss tidpunkt – inte en garanti för slutpriset.

När du jämför värderingar är det därför minst lika viktigt att förstå hur mäklaren har kommit fram till värdet som att jämföra själva beloppen.

Be gärna mäklaren förklara vilka jämförbara försäljningar som ligger bakom bedömningen och hur bostaden är tänkt att presenteras, marknadsföras och prissättas.

Det slutliga priset avgörs av marknaden och vad köpare är beredda att betala.

Köpa bostad

Köpa först eller sälja först?

Det finns inget svar som passar alla. Vad som är bäst beror bland annat på din ekonomi, marknadsläget, finansieringen och hur flexibel du kan vara med tillträdesdatum.

För vissa är det tryggast att sälja först och veta vilka ekonomiska förutsättningar som finns inför nästa köp. För andra kan det vara en fördel att köpa först, exempelvis om rätt bostad dyker upp och ekonomin tillåter en period med dubbelt boende.

Bra att tänka på:

Hur ser marknaden ut där du ska sälja respektive köpa?
Behöver du ett visst försäljningspris för att kunna köpa nästa bostad?
Har banken godkänt eventuell överbryggningsfinansiering?
Hur flexibel kan du vara med tillträdesdatum?
Klarar ekonomin en period med dubbla boendekostnader?

Behöver jag ett lånelöfte innan jag börjar leta bostad?

Du behöver inte ha ett lånelöfte för att gå på visningar, men det är klokt att ordna ett innan du börjar buda.

Lånelöftet ger en preliminär bild av hur mycket banken kan vara beredd att låna ut utifrån din ekonomi och gör det lättare att veta vilken prisnivå du kan röra dig inom.

Tänk på att ett lånelöfte normalt inte är samma sak som ett slutligt godkännande av lånet. Banken behöver även godkänna den bostad du tänker köpa.

Vad ska jag tänka på när jag går på visning?

Försök att se längre än möbler, färger och inredning. Titta på bostadens skick, planlösning och sådant som kan innebära framtida kostnader.

För ett hus kan det exempelvis vara bra att fråga om tak, dränering, uppvärmning, våtrum och genomförda renoveringar. För en bostadsrätt är även föreningens ekonomi och planerade underhåll viktigt.

Är det något du undrar över – fråga mäklaren.

Vad innebär undersökningsplikten?

Som köpare av en fastighet har du en långtgående skyldighet att undersöka bostaden. Fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning kan du normalt inte senare göra gällande mot säljaren.

Om det finns tecken på exempelvis fukt, sprickor, lukt eller andra problem kan det finnas anledning att undersöka saken närmare.

En professionell besiktning kan vara en viktig del av undersökningen, men ersätter inte automatiskt köparens undersökningsplikt.

Budgivning & kontrakt

Hur fungerar budgivningen?

Intresserade köpare lämnar sina bud till mäklaren, som vidarebefordrar dem till säljaren.

Säljaren bestämmer vem bostaden ska säljas till och är inte skyldig att välja det högsta budet.

Mäklaren dokumenterar de bud som lämnas i en budgivningslista som efter avslutad affär lämnas till köparen och säljaren.

Är ett bud bindande?

Nej. Ett bud på en bostad är normalt inte bindande.

Det innebär att en köpare kan ta tillbaka sitt bud och att säljaren kan ändra sig eller välja en annan köpare fram till dess att ett bindande avtal har ingåtts.

Ett accepterat bud innebär därför inte i sig att bostaden är såld.

Måste säljaren välja det högsta budet?

Nej. Säljaren bestämmer vem bostaden ska säljas till.

Priset är ofta en viktig faktor, men även exempelvis tillträdesdatum och villkor i budet kan påverka säljarens beslut.

Det kan därför förekomma att säljaren väljer ett annat bud än det högsta.

När blir bostadsaffären bindande?

Ett accepterat bud är inte tillräckligt för att en bostadsaffär ska bli bindande.

Vid köp av fastighet eller bostadsrätt krävs ett skriftligt avtal. Affären blir bindande när de formkrav som gäller för överlåtelsen är uppfyllda och avtalet har undertecknats av parterna.

Fram till dess kan både köpare och säljare ändra sig.

Besiktning & ansvar

Behöver man besiktiga huset innan köp?

En besiktning är ofta en viktig del av köparens undersökning av en fastighet.

En besiktningsman kan upptäcka synliga fel och risker samt uppmärksamma sådant som kan behöva undersökas närmare.

En besiktning innebär däremot inte att huset garanteras vara felfritt och ersätter inte automatiskt köparens undersökningsplikt.

Läs därför besiktningsprotokollet noggrant och var särskilt uppmärksam på rekommendationer om fortsatta undersökningar.

Vad händer om besiktningen visar fel eller brister?

Det beror bland annat på när besiktningen genomförs och vad köpare och säljare har avtalat.

Om besiktningen görs före kontraktsskrivningen kan resultatet vägas in innan köparen bestämmer sig för att genomföra köpet.

Om kontraktet redan är undertecknat blir avtalets innehåll viktigt. Finns en besiktningsklausul avgör dess formulering vilka möjligheter köparen har.

Vad är ett dolt fel?

Att ett fel upptäcks först efter köpet betyder inte automatiskt att det juridiskt är ett dolt fel.

Bedömningen påverkas bland annat av fastighetens ålder, skick och konstruktion samt vad köparen haft anledning att förvänta sig.

Fel som köparen borde ha upptäckt inom ramen för sin undersökningsplikt kan normalt inte göras gällande som dolda fel.

Varje situation behöver därför bedömas utifrån sina egna omständigheter.

Bostadsrätt

Vad bör jag kontrollera i en bostadsrättsförening?

När du köper en bostadsrätt är det inte bara själva lägenheten som är viktig. Föreningens ekonomi kan få stor betydelse för ditt framtida boende.

Titta gärna på:

Ingen enskild siffra berättar hela sanningen. Försök istället skapa dig en bild av föreningens ekonomi och framtida behov som helhet.

Är en låg månadsavgift alltid ett bra tecken?

En låg månadsavgift kan vara positiv, men den säger inte hela sanningen om bostadsrättsföreningens ekonomi.

En förening med något högre avgift kan exempelvis amortera på sina lån och avsätta pengar till framtida underhåll. Samtidigt finns föreningar med låga avgifter och mycket god ekonomi.

Avgiften bör därför bedömas tillsammans med bland annat föreningens belåning, sparande, underhållsplan och kommande renoveringar.

Tillträde

Vad händer på tillträdesdagen?

Tillträdesdagen är dagen då bostaden lämnas över från säljaren till köparen.

Inför tillträdet förbereds bland annat den ekonomiska avräkningen. Köparen betalar återstående del av köpeskillingen och säljarens eventuella lån som ska lösas hanteras i samband med affären.

När betalningar och övriga moment är klara lämnas nycklarna normalt över till köparen.

Därefter är affären genomförd och köparen kan ta över sitt nya hem.

Skatt & avdrag

Vilka avdrag får jag göra när jag säljer min bostad?

När du säljer en bostad med vinst kan vissa utgifter få räknas av när vinsten beräknas.

Det kan bland annat handla om mäklararvode och andra försäljningsutgifter samt vissa förbättringsutgifter för bostaden. Vilka renoveringar och förbättringar som får dras av beror på vilka regler som gäller för respektive utgift.

Spara därför kvitton, fakturor och dokumentation från renoveringar och försäljningen.

Aktuella regler och vilka avdrag som gäller bör alltid kontrolleras med Skatteverket när försäljningen ska deklareras.